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快捷小记

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发表于 2018-7-31 11:18:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 18944782872 于 2018-7-31 11:26 编辑

一、考察时间、地点、公司名称、参加人员
考察时间:2018年7月21日-2018年7月22日
考察地点:东莞市南城区莞太路111号众创金融街一栋23楼
公司名称:东莞市快捷商务服务有限公司
参与人员:娴雅、久违的阳光、善虎、胡大仁、广州辉翔、飞飞、李泉峰、晶晶love、狂烧红鱼、红霞、阳阳、焕、夏天的他、面朝大海一行大约十四个人。

此次考察,大部分投资人有来自公司周边广州、深圳,也有广西、河南、陕西。

二、考察目的
六月初到七月份,整个行业频繁暴雷,投资人开始瑟瑟发抖人心惶惶。为了叫投资人放心、安心、对行业有信心,平台举行了投资人交流大会。同时希望那些对公司不够了解、对业务也不够熟悉的投资人可以来平台看看。大家来了解下运营状况,业务模式,哪怕沟通下投资经验相信你也一定有所收获。
三、租金宝产品相关介绍
1、租金宝产品讲解
会议21日上午十点多开始,由公司的吴副总介绍公司产品,什么是租金宝?租金宝的特点有哪些?影响租金宝的安全因素有哪些?案例分析等等…….希望通过这个环节让投资人了解租金宝这个产品。
租金宝是指以租赁权作为抵押进行的一种贷款业务。东莞情况比较特殊,自建房占比很高。自建房又属于小产权,土地归集体所有,所以银行不能进行抵押,所以一旦自建房房东需要用钱,就要想办法去金融公司借款。又由于自建房没有房产证,就算抵押,真的出现问题又不好销售,所以一般金融公司都是不做小产权自建房的抵押的。但是房东是有稳定的收租来源的。也就是针对这样的情况公司开发了租金宝的产品,以租赁权作为抵押进行贷款,以租还贷。
我个人还是觉得产品不错的,相比车贷房贷,抵押在公司它们本身不能产生价值,必须要借款人有还款来源才能还钱,否则只能处理抵押物。而抵押物处置起来房子相对较慢、车贷利润又低,而租金贷就算借款人投资失败了,房屋的租赁权在公司手里,依然每个月可以收租来偿还借款。对于投资人来说本金相对有保障。
虽然逻辑上听起来没有问题, 但是实际操作不知道会不会遇见问题,还有些争议,对此大家对这个产品相继提出了一些疑问。
2、产品知识相关互动环节

(1)李先生表示:自己也是房东,租客会不会每次都按时交租?如果不能按时交租怎么处理?如果租客无法正常经营,没能力交租怎么办?
吴总:“一般我们在风控的时候、会审核客户的素质,如何审核呢?一般我们会看过去六个月的交租流水看租金是否稳定。以及相关的水电费单据,询问此处经营场所装修花了多少钱等一系列流程,来判断租客的经营和稳定状况,以此来审核租客的质量。如果质量不过关,这单业务我们一般不做。”
李先生追问:是不是说之前经营良好,之后就不会出现问题呢?
吴总:“不能说之前经营稳定,之后不会出现问题。一旦出现长时间拖延交租的情况,我们会相应采取措施。比如先找租客了解情况,就是不交租的我们会跟原房东沟通,如果租客不交租我们会收取原房东相应的逾期费,一般这样子的情况原房东都会代缴,然后回头再自己收取房租。”

小米老师补充道:“另一方面,因为我们和租客之间是租赁关系,他租赁我们的房子,理所应该交房租,不交的话特殊情况可以采取必要手段,例如断水电、堵门啊、赶出去重新招租等等,同时因为我们房东与租客的关系,也不存在暴力催收,合理避开国家的政策。所以如果真的经营不善,不能按时交租,我们可以赶出租客,转租他人。”
李先生追问:真的赶租客出去,找不到租怎么办?
   小米老师:“我们风控的时候都对周围做过调查的,地段必须有优势,偏僻不易招租的地段我们一般都不会做,如果真的不好招租,我们可以通过降低租金来尽快找到新租客。因为我们签了足够长的租赁期,足以保证我们本金和利息的回收。这也是租金宝只会有逾期,不会有坏账的原因。”  

(2)投资人红霞:凭什么租客会配合房东签署物业合同,作为一个租客我为什么要这么麻烦?
小米老师:经过我们这几年的总结80%租客是不愿意配合签字的,但是房东要借钱,租客不签字我们就不借,所以房东会去说服租客进行签字。
红霞:租客为什么会配合房东?租客只是租个房子。
小米老师:你所说的一般都是租赁的常规居住场所,可能会出现不愿意配合的情况。但是大多数经营场所的租客是会配合房东的。比如你租个房子,想开个网吧。装修花了200万,房租50万。你会轻易搬走吗?肯定不会。而且在实际经营过程中可能还有很多需要房东协助的地方,比如消防安全等等。再例如租个厂房开个食品厂,需要房东配合才能办理食品经营许可证书。所以一般租客都不会得罪房东的。如果遇见那种租客不签字的,这单业务我们就不做。
红霞:要是这个物业有很多个租客也要一个一个签字吗?
小米老师:那是肯定的,有多少个租客,我们就要签多少一个租客,一个一个做思想工作,一个一个签约。如果有不能签字的租客,我们依然不做。
…….
通过这段问答环节可以看出租金宝这个业务风控流程相对比较复杂,业务审核通过率相对较低,这样可以最大限度的降低风险,保证投资人的本金。
中午公司就近安排的午餐,席间和来的投资人相互聊了一下,远的近的都有,过来的原因都是因为最近的雷潮,想加深对公司业务等真实性的了解,毕竟都要为自己的钱负责。
四、 快捷合规进展
1、快捷的合规进展

下午会议2点多正式开始,由快捷的总经理陈三苏先生做的介绍,通过这个介绍相信可以解释了一些投资人心中的一些疑问。虽然说上午展示了租金宝的产品,让投资人了解公司的产品相对较好,但是到底能不能挺过雷潮顺利备案,对于投资人来说还是不清楚的。

陈总表示:目前公司对于备案希望很大,金融协会要求的自检项目均已经自检完成。
(1)备案的硬性要求原则上要2016年8月之后上线的平台不予备案,平台符合规定;
(2)要平台对接银行完成银行存管,从而实现资金剥离,防止平台碰触投资人资金,快捷已于2018年4月底完成对接上线;
(3)要有信息安全等保证书,这个平台早就取得了;
(4)由律师事务所完成法律意见书,快捷也已经取得;
(5)完成年度审计报告,也已经完成;后面还说了很多我记得不是很清楚了,总的来说就是目前快捷资料已经准备完毕,该提交的资料也已经提交,各项指标也符合国家金融局标准,目前就是等待备案信息。
2、陈总对雷潮也做了分析

陈总:全国从P2P发展到今天一共成立6000多家平台,截止到今天正常运营的只剩下1800多家,全国符合备案资质的平台仅400多家,我们快捷就在这400多家之中,而东莞符合备案资格的平台更少仅仅10家,而快捷排在东莞的前三名。那么那些不和规,不能备案的平台怎么办?跑路?清盘?总之是陆陆续续的退出,这也就意味着接下来还会有很多平台出问题,清盘也好,跑路也罢。都是慢慢退出P2P的历史舞台。所以说暴雷其实是正常的,只是投资人不了解内幕。因此也在这里也给大家提个醒,投资不要只看什么平台背景,平台大小,更多的还是要看看平台的资质,是否符合国家政策。那些本就没有备案资格的平台出现问题的概率肯定是更大一些。
3、针对备案的问题有投资人老付提出疑问:备案为什么会延期?
陈总回答:刚刚的数据大家也都看见了,符合备案资质的才400多家,这400多家也不一定全部能备案成功,如果这时候强行备案,发放许可证,那些没资格的平台怎么办,全部清盘退出就会形成恶性的群体事件,所以只能采取暂缓的政策,叫那些不合规的,不是脚踏实地做P2P的平台,自行淘汰,慢慢退清。
   陈总这段演讲和互动展现了比较多的内容,让我们了解到了很多重要信息,投资还真的不能盲目,多了解国家政策方向,要多来平台看看。
五、 雷潮分析及投资策略
接下来的环节由小米老师分析了重点分析雷潮和快捷的应对策略。

1.雷潮的原因
小米老师分析雷潮的原因指出:雷潮原因可分为两种,一种是外因,一种是内因。外因包括国家政策、备案延期;国家禁止暴力催收,对平台不力,追不回逾期;贸易战争影响,整体经济不景气;行业氛围,导致整体投资人对行业失去信心,撤资。这些都是一些辅助因素,本质在于内因。内因除了朝着骗子的方向去的,多半都是自融、业务没有造血能力,再加上外因导致资金链断裂,就挂了。其实那些倒闭的P2P不能叫真正意义上的P2P,从某种意义上来说就是“伪”P2P,因为他做的本就不是P2P应该做的事。我们不能叫这些“伪”P2P坏了正规P2P的备案。
2.抽标查询放款、还款流水

通过上午的会议相信大家对租金宝的业务基本理解了,对平台备案的进展也知道了,但是财务方面到底有没有真实放款,心里可能还是存在疑问的。在这个环节投资人每人抽取一个客户资料,对原始资料进行核查。

在投资人核实资料的过程中,公司的财务已经来到会议室。准备现场核实客户的放款回款记录。投资人选了三个代表一一核实业务的真实性,没有什么比银行流水更有说服力。核查的过程中,看见一笔笔款项放到借款人账户,不知道投资人心里会不会有踏实的感觉。看见一笔笔真实的放款,在看见一笔笔租客的回款打回到公司,也证明了租金宝的产品是经得起考验的。
这个环节过后大家开始发表今天考察的心得,都表示通过今天的考察增加了对公司业务的了解,心里更踏实了,愿意继续在快捷投资,也有投资人表示,如果这两天考察下来比较理想,可能会把其他平台的钱都转移过来。同时大家还分享了自己的投资经历,其中也不乏近期的踩雷者。其中投资人“焕”的发言我印象很深刻,他强调投资人要有一个底线思维,底线思维是什么呢?如果平台清盘,投资人的本金能不能拿回。就是最坏的情况下,会是什么结果。决定本金能不能拿回的就是业务是不是真实,有没有合理利润,有没有真实资产做抵押。既然这些问都找到了答案,哪有有什么可担心的呢?所以最后他说,虽然近期行业四处暴雷,但是他投资的另外一个平台和快捷依旧满仓。因为他了解产品、不必担心。
从我个人的角度来说,还是比较喜欢这个分享环节。大家一起相互学习一下投资经验,看看其他投资人是如何筛选平台,用怎样的思维判断,也是不错的收获。

3.快捷如何应对“伪”P2P的雷潮


小米老师在这段分享中讲了很多方法,大致包括增强互动叫投资人了解产品,增加平台透明度叫投资人了解备案进展等等罗列了很多。可见平台为此做了很多准备,也相信在这样的努力下快捷会顺利度过雷潮期。
其中有一个内容是投资人比较感兴趣的,我也觉得应该作为重点推广,就是小米老师说的线下债权对接方案。大概的意思就是投资达到一定金额,可以进行债权匹配,匹配成功公司可以把租赁权直接抵押在投资人名下。合同直接邮寄到投资人家里,当然投资人要配合回收租金。我个人认为要是真的实施这个方案对投资人来说是非常有保证的。如果能大面积推广,所有人都能匹配成功,估计就不会出现挤兑现象了。债权都在投资人手里,还有什么可担心的呢。希望债权匹配方案可以尽早落实。

4. 投资人互动环节

Love晶晶:公司改名会不会影响备案?
小米老师:公司之所以改名就是为了备案需求,是金融办确认过的。从“快捷资产管理有限公司”变更为“快捷商务服务有限公司”确定了平台中介的性质。
Love晶晶:快捷和小米发发公司的关系是怎样的?
小米老师:小米发发是快捷的股东,投资2000万,占比20%。
Love晶晶:租金有发票会不会增加成本?
小米老师:不会。就跟购物需要发票一样,有的人需要报销,我们就应该提供。发票是原房东和租客沟通好的。借款人的还款金额我们是按照实际租金计算的。
…….
六、抽取标的
上午开始的比较晚,每个人随机抽取一个自己投资或者官网的标的,来核实借款人的信息和相关凭证。因为平台方面准备不够充分,等待的时间过长,在资料袋里投资人查询了借款合同、放款批复函、借款人还款明细的表单,之后财务现场核实每一笔借款凭证,包括放款时间、金额,回款时间,笔数等。每一笔款项和档案袋里的和平台的标的真实情况均相符,到抽标验标为止,相信大部分投资人对平台基本已经放心了。投资人表示,他们非常希望公司可以加大透明度,多多举办交流会这样的活动,可以叫更多的了投资人解公司业务,这样他们投的也放心。

七、考察现场
当天随机抽取了几处物业带投资人现场考察,投资人一边对应租赁合同上的物业详情和收租情况,一边听风控人员对借款人的情况进行了详细的解说。此处就不做过多赘述了……

交流会过后投资人“種”表示希望快捷公司可以脚踏实地做事,不一定做大、但是一定要做好。我们定会做一个有良心的企业,不负投资人的期望,相信快捷会越来越好!

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